Qual é o valor da escritura de doação com reserva de usufruto?

O valor da escritura de doação com reserva de usufruto depende principalmente do valor do imóvel, do estado onde o ato será realizado, da tabela de emolumentos vigente e do imposto incidente sobre a transmissão. Além da escritura pública, normalmente existem despesas com o Registro de Imóveis e com o ITCMD.

Esse tipo de operação é bastante utilizado por pais que desejam transferir um imóvel aos filhos ainda em vida, mas pretendem continuar morando, utilizando ou recebendo os rendimentos do bem. Nesse caso, o donatário recebe a nua-propriedade enquanto o doador mantém para si o usufruto nas condições estabelecidas no ato.

Por isso, antes de calcular o valor da escritura de doação com reserva de usufruto, é necessário separar os emolumentos do Tabelionato de Notas, o imposto estadual e as despesas posteriores com o Registro de Imóveis. Continue a leitura deste artigo no Cartório Online Brasil e entenda todos os detalhes sobre o assunto.

Qual é o valor da escritura de doação com reserva de usufruto?

Não existe um preço único nacional para uma escritura de doação com reserva de usufruto, pois os emolumentos variam conforme o estado e normalmente são calculados de acordo com o valor econômico do imóvel ou do negócio. Além da escritura, o interessado precisa considerar ITCMD e os emolumentos cobrados posteriormente pelo Registro de Imóveis.

Os serviços notariais e registrais seguem tabelas estabelecidas de acordo com a legislação estadual. O próprio Código Nacional de Normas do Conselho Nacional de Justiça determina que os emolumentos dos serviços registrais observem a legislação estadual e sua respectiva tabela.

Isso significa que uma escritura relacionada a um imóvel de R$ 200 mil pode ter custo diferente de outra envolvendo um imóvel de R$ 800 mil. Também pode existir diferença considerável entre estados, mesmo quando os imóveis possuem exatamente o mesmo valor.

Para descobrir o valor correto, o interessado normalmente precisa informar ao Tabelionato de Notas o valor do imóvel, sua localização e a operação que pretende realizar. A serventia poderá então consultar a faixa correspondente na tabela de emolumentos vigente.

Também é importante verificar qual valor será utilizado como base para o cálculo. Dependendo das regras locais, podem ser considerados valores declarados no negócio, avaliações utilizadas pelo fisco ou outros critérios previstos na legislação estadual.

Por esse motivo, simplesmente aplicar uma porcentagem fixa sobre o preço de mercado não é uma maneira segura de estimar os emolumentos. As tabelas podem trabalhar com faixas e valores específicos para cada ato.

O custo total deve ser dividido em pelo menos três partes: lavratura da escritura pública, imposto sobre a doação e registro do título na matrícula do imóvel. Em algumas situações também existem despesas com certidões, traslados, reconhecimento de documentos ou outros atos necessários.

A escritura pública é realizada no Tabelionato de Notas. O Código Civil estabelece que a escritura pública é essencial, salvo disposição legal em contrário, para negócios que constituam ou transfiram direitos reais sobre imóveis de valor superior a 30 salários mínimos. A doação também está disciplinada como contrato por meio do qual alguém transfere gratuitamente bens ou vantagens de seu patrimônio para outra pessoa.

Depois da escritura, o título precisa ser levado ao Registro de Imóveis competente para que a transferência seja registrada na matrícula. Assinar a escritura não significa, por si só, que a alteração da titularidade já apareceu automaticamente no registro imobiliário.

Essa etapa é fundamental porque a propriedade imobiliária e os direitos reais relacionados ao imóvel dependem dos atos correspondentes no Registro de Imóveis. Na doação com reserva de usufruto, a matrícula deverá refletir a transferência da nua-propriedade e a existência do usufruto reservado.

O custo da operação não se resume à escritura, pois normalmente também existem ITCMD e emolumentos do Registro de Imóveis.

Como exemplo de como as tabelas podem tratar os atos separadamente, existem normas estaduais em que o registro da doação e a reserva de usufruto possuem cálculos próprios. Em tabela utilizada para serventias do Pará, por exemplo, a doação com reserva de usufruto é tratada em atos distintos, com referências proporcionais à nua-propriedade e ao usufruto.

Esse exemplo não deve ser utilizado para calcular uma escritura em outro estado. Ele serve justamente para demonstrar que a forma de cobrança depende da tabela local e que não existe uma fórmula única aplicável a todo o país.

O valor da propriedade também pode alterar significativamente o total. Escrituras envolvendo imóveis de menor valor tendem a ocupar faixas inferiores da tabela, enquanto imóveis de valor elevado podem alcançar faixas superiores de cobrança.

Além disso, a doação pode incluir apenas um imóvel ou vários bens. Quando existem diversas matrículas, diferentes propriedades ou mais de um ato registral, as despesas podem aumentar porque cada bem precisa ser corretamente individualizado e registrado.

Antes de solicitar a escritura, é recomendável pedir uma estimativa ao Tabelionato de Notas e ao Registro de Imóveis responsável pela matrícula. Isso permite conhecer antecipadamente tanto o valor da lavratura quanto o provável custo do registro.

Também é útil verificar se a matrícula está atualizada e se existem restrições ou situações que possam interferir no negócio. Penhoras, indisponibilidades, alienação fiduciária ou outros registros podem exigir análise antes da doação.

O estado civil do doador e do donatário também precisa ser corretamente informado. Dependendo do regime de bens e da origem da propriedade, pode ser necessária participação de outras pessoas ou apresentação de documentação adicional.

Quando a doação é realizada de pais para filhos, existe ainda uma questão sucessória importante. O Código Civil estabelece que a doação de ascendentes a descendentes representa, em regra, adiantamento daquilo que lhes cabe por herança.

Isso não significa que os pais não possam doar um imóvel aos filhos, mas a operação deve respeitar as regras sucessórias, inclusive a parcela do patrimônio que não pode ser livremente destinada quando existem herdeiros necessários.

Por isso, em patrimônios maiores ou famílias com vários herdeiros, é recomendável analisar o planejamento sucessório antes de transferir os imóveis. A reserva de usufruto ajuda a manter o uso do bem, mas não elimina outras regras relacionadas à doação e à sucessão.

Qual o imposto que se paga no caso de usufruto?

Na doação com reserva de usufruto, o principal imposto envolvido é o ITCMD, também chamado em alguns estados de ITCD, por se tratar de uma transmissão gratuita de patrimônio. A forma de cálculo, a alíquota, as faixas e o tratamento específico da nua-propriedade e do usufruto dependem da legislação do estado competente.

O ITCMD é um imposto estadual. Por esse motivo, não é correto afirmar que toda doação com usufruto realizada no Brasil pagará exatamente a mesma porcentagem ou utilizará a mesma base de cálculo.

Em São Paulo, por exemplo, a Secretaria da Fazenda informa que, em uma doação com reserva de usufruto, o contribuinte pode recolher o imposto sobre o valor total do bem na data da doação ou, nas condições previstas pela legislação paulista, recolher sobre a nua-propriedade e deixar parcela correspondente ao usufruto para a consolidação posterior.

A própria Fazenda paulista apresenta exemplo no qual a nua-propriedade corresponde a dois terços e o usufruto a um terço para essa finalidade específica. Isso é uma regra ligada ao tratamento tributário paulista e não deve ser aplicada automaticamente em todos os estados.

Em Goiás, por outro lado, a Secretaria da Economia explica atualmente que, na doação com reserva de usufruto, o ITCD incide sobre a transmissão da nua-propriedade segundo as regras daquele estado, demonstrando novamente que o tratamento pode ser diferente de uma unidade da Federação para outra.

Santa Catarina também possui disciplina própria e prevê incidência do ITCMD em situações relacionadas à instituição e à extinção de direitos reais, incluindo usufruto. A legislação estadual precisa ser consultada para determinar exatamente quando ocorre o fato gerador e qual base será utilizada.

Por isso, saber apenas que o imóvel vale R$ 500 mil não permite calcular corretamente o imposto sem saber onde ele está localizado. É necessário conhecer a legislação estadual aplicável à transmissão.

O ITCMD é estadual, portanto a alíquota e a forma de calcular usufruto e nua-propriedade podem mudar conforme o local do imóvel.

Em janeiro de 2026, entrou em vigor a Lei Complementar nº 227, que estabeleceu normas gerais nacionais relacionadas ao ITCMD dentro das mudanças trazidas pela reforma tributária. Mesmo assim, a cobrança continua dependendo da legislação aplicável dos estados e do Distrito Federal dentro das regras constitucionais e nacionais.

Por essa razão, conteúdos antigos encontrados na internet podem apresentar alíquotas, bases de cálculo ou procedimentos que já não correspondem às regras vigentes em determinado estado. O ideal é consultar a Secretaria da Fazenda responsável e o cartório antes de concluir o planejamento.

Outro ponto importante é que reserva de usufruto e instituição gratuita de usufruto para outra pessoa não são necessariamente situações tributárias idênticas. Na reserva, o proprietário transfere a nua-propriedade e mantém para si o direito de usar e fruir do bem.

Já na instituição de usufruto em favor de terceiro, o proprietário cria um direito real para outra pessoa. Essa diferença pode influenciar a análise tributária conforme a legislação estadual.

Também é necessário considerar o momento da extinção do usufruto. Quando o usufrutuário falece ou renuncia ao direito, ocorre a consolidação da propriedade plena nas mãos do nu-proprietário, e alguns estados possuem regras tributárias específicas para essa etapa.

Por isso, o planejamento não deve considerar apenas quanto será gasto na data da doação. Dependendo da legislação local, poderá existir imposto ou emolumento relacionado à futura extinção e ao cancelamento do usufruto na matrícula.

Quem pretende fazer uma doação para reduzir custos sucessórios deve comparar cuidadosamente as despesas atuais e futuras. Escritura, ITCMD, registro e eventual cancelamento posterior precisam ser considerados em conjunto.

Também podem existir hipóteses de isenção conforme o valor, a natureza do bem, o beneficiário ou outras condições estabelecidas pela legislação estadual. Essas isenções não são necessariamente iguais entre os estados.

Quando houver vários donatários, a forma de calcular o imposto também merece atenção. Determinadas regras consideram o valor transmitido a cada beneficiário para analisar alíquotas ou limites de isenção.

Um pai que doa um imóvel igualmente para três filhos, por exemplo, pode estar em situação diferente daquela de um pai que transfere o mesmo imóvel integralmente para apenas um filho, dependendo das normas estaduais aplicáveis.

É recomendável não preencher a declaração tributária com valores escolhidos apenas para reduzir artificialmente o imposto. O fisco pode utilizar critérios de avaliação próprios e exigir complementação quando entender que a base declarada não corresponde às normas aplicáveis.

Antes da lavratura da escritura, o tabelionato poderá orientar quais comprovantes tributários são necessários para o ato. Questões tributárias mais complexas podem exigir análise de contador, advogado ou consulta diretamente ao fisco estadual.

Depois de quitado ou tratado o ITCMD conforme as regras locais, o procedimento segue para a lavratura e posterior registro. É importante guardar declarações e comprovantes porque eles podem ser exigidos pelo Registro de Imóveis.

O que é a doação com reserva de usufruto?

A doação com reserva de usufruto é uma operação pela qual o proprietário transfere gratuitamente a nua-propriedade de um bem para outra pessoa, mas mantém para si o direito de usar, administrar e aproveitar economicamente o bem dentro dos limites do usufruto. O donatário passa a ser nu-proprietário enquanto o doador permanece como usufrutuário.

O Código Civil reconhece a doação como o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere bens ou vantagens do próprio patrimônio para outra. Também disciplina o usufruto como um direito que permite ao usufrutuário utilizar o bem e perceber seus frutos enquanto o direito permanecer vigente.

Um exemplo comum ocorre quando os pais possuem uma casa e desejam transferi-la aos filhos antecipadamente. Eles podem doar a nua-propriedade e reservar para si o usufruto vitalício.

Nessa situação, os filhos aparecem como nus-proprietários, mas os pais continuam podendo residir no imóvel enquanto o usufruto estiver vigente. Dependendo das condições estabelecidas, também podem utilizar economicamente o bem, inclusive por meio de locação.

O Código Civil estabelece que o usufrutuário pode usufruir pessoalmente do imóvel ou arrendá-lo, embora não possa alterar sua destinação econômica sem autorização expressa do proprietário.

Assim, se os pais reservaram usufruto sobre uma casa alugada, em regra são eles que conservam o direito aos frutos civis decorrentes daquele usufruto enquanto ele estiver vigente.

O nu-proprietário, por sua vez, possui a titularidade correspondente à nua-propriedade, mas não pode simplesmente ignorar o direito do usufrutuário e ocupar ou utilizar o imóvel contra as condições do usufruto constituído.

Essa divisão de direitos explica por que a doação com reserva de usufruto é frequentemente utilizada em planejamento patrimonial e sucessório. O proprietário consegue antecipar a transferência do bem sem necessariamente perder seu direito de utilização.

Entretanto, a doação produz efeitos patrimoniais relevantes desde sua formalização e registro. Não se trata apenas de uma intenção futura de deixar o imóvel ao filho depois do falecimento.

Depois que a nua-propriedade é efetivamente transferida, o doador deixa de ser proprietário pleno. Ele passa a conservar o usufruto que reservou para si, enquanto o donatário passa a possuir a nua-propriedade.

Essa distinção é importante porque algumas pessoas imaginam que a doação com usufruto funciona como um testamento que somente terá efeito depois da morte. Na realidade, a transferência da nua-propriedade ocorre durante a vida do doador.

A morte do usufrutuário normalmente provoca a extinção do usufruto vitalício, permitindo que o nu-proprietário consolide a propriedade plena após a regularização correspondente na matrícula.

Isso significa que o imóvel doado nessas condições não precisa ser novamente transmitido ao donatário como se ainda pertencesse integralmente ao falecido. A nua-propriedade já havia sido transferida anteriormente.

Mesmo assim, será necessário providenciar o cancelamento ou a averbação correspondente ao término do usufruto no Registro de Imóveis. Enquanto a matrícula continuar apresentando aquele direito, a situação registral ainda precisa ser atualizada.

A doação ocorre em vida, enquanto o usufruto permite ao doador conservar o direito de usar e aproveitar o imóvel durante o período definido.

A reserva pode ser vitalícia, permanecendo enquanto o usufrutuário estiver vivo, ou ser estruturada de outra forma permitida pelo ordenamento jurídico. O instrumento deve deixar claras as condições adotadas para evitar dúvidas posteriores.

Quando existem dois usufrutuários, como pai e mãe, também é necessário analisar como o usufruto foi constituído. A escritura deve especificar os titulares e as condições aplicáveis ao direito de cada um.

Outro cuidado envolve a possibilidade de venda futura. Como existe nua-propriedade e usufruto, uma negociação do imóvel durante a vigência do direito pode exigir participação das pessoas envolvidas conforme o negócio pretendido.

O nu-proprietário não deve presumir que pode vender o imóvel livre de usufruto como se possuísse propriedade plena. O comprador precisa conhecer a existência do direito registrado e compreender seus efeitos.

Da mesma maneira, o usufrutuário não é proprietário pleno do imóvel apenas porque possui o direito de utilizá-lo. O usufruto possui limites próprios e não equivale à titularidade completa.

A escritura pode ainda conter cláusulas adicionais permitidas pela legislação, como incomunicabilidade, impenhorabilidade, inalienabilidade ou reversão, dependendo do planejamento realizado e das condições jurídicas do caso.

Essas cláusulas não devem ser inseridas automaticamente em toda doação. Cada uma possui consequências próprias e deve ser utilizada somente quando houver motivo para isso.

A cláusula de reversão, por exemplo, pode prever que o bem retorne ao patrimônio do doador se o donatário falecer antes dele, desde que sejam atendidas as condições legais. Isso é diferente da própria reserva de usufruto.

Por isso, uma escritura de planejamento patrimonial deve ser preparada de acordo com a situação familiar e patrimonial real, evitando simplesmente copiar um modelo utilizado por outra pessoa.

A existência de outros filhos também merece atenção. Como a doação de ascendente para descendente normalmente representa adiantamento da legítima, os valores transferidos podem ser relevantes futuramente na sucessão.

O proprietário não pode utilizar a doação para eliminar direitos sucessórios protegidos pela legislação. Quando há herdeiros necessários, a parcela disponível do patrimônio e a legítima precisam ser consideradas.

Também existe limitação relacionada à chamada doação universal. A legislação não permite que alguém doe todo o patrimônio sem reservar parte ou renda suficiente para sua própria subsistência.

Essa preocupação torna a reserva de usufruto especialmente relevante, mas a simples inclusão do usufruto não significa que qualquer transferência de todo o patrimônio será automaticamente válida. A situação deve ser analisada de maneira completa.

O estado civil do proprietário e o regime de bens do casamento também podem influenciar a escritura. Quando o imóvel integra patrimônio comum, pode ser necessário verificar a participação do cônjuge e a forma correta de realizar a transmissão.

Antes de iniciar o procedimento, é recomendável solicitar uma matrícula atualizada do imóvel. Ela mostrará proprietário, descrição do bem e eventuais ônus ou restrições registrados.

Depois, o Tabelionato de Notas poderá indicar os documentos necessários para preparar a escritura. Normalmente são analisados documentos pessoais, certidão de matrícula, informações fiscais do imóvel e documentos relacionados ao estado civil das partes.

O cálculo do ITCMD deve ser realizado segundo as regras do estado responsável pela cobrança. Como visto anteriormente, a forma de tratar a nua-propriedade e o usufruto pode variar de uma unidade da Federação para outra.

Com a documentação e as questões tributárias organizadas, a escritura pode ser lavrada. Doador e donatário precisam participar do ato conforme as exigências aplicáveis e manifestar corretamente suas vontades.

Depois da assinatura, o título precisa ser apresentado ao Registro de Imóveis da circunscrição em que a propriedade está matriculada. Somente após a qualificação e o registro correspondente a matrícula passará a refletir a nova estrutura de direitos.

A partir daí, o donatário aparece como titular da nua-propriedade e o usufrutuário conserva o direito real registrado. Essa publicidade é importante para que terceiros também possam conhecer a situação jurídica do imóvel.

O registro pode ter custo separado da escritura e do imposto. Portanto, quem pretende saber quanto gastará deve solicitar orçamento das duas serventias e não apenas do tabelionato que lavrará o documento.

Quando o usufruto terminar, será necessário realizar outro procedimento no Registro de Imóveis. Em caso de falecimento, por exemplo, a certidão de óbito é um dos documentos relevantes para comprovar a causa da extinção.

Essa etapa futura também pode envolver emolumentos e, conforme o estado, questões tributárias específicas. Por isso, o planejamento financeiro deve considerar não apenas a criação do usufruto, mas também sua futura extinção.

Outro aspecto importante é a possibilidade de renúncia. O usufrutuário pode, nas condições legais, abrir mão do direito antes do seu falecimento, mas essa decisão exige formalização adequada e posterior atualização da matrícula.

Dependendo da legislação tributária estadual, a renúncia ou consolidação pode receber tratamento próprio. Mais uma vez, não existe uma resposta tributária única para todos os estados.

Por isso, a doação com reserva de usufruto deve ser vista como um planejamento patrimonial completo e não apenas como uma forma de “passar o imóvel para o nome dos filhos”. Ela modifica a propriedade, cria um direito real e pode produzir efeitos sucessórios e tributários relevantes.

Quando bem estruturada, a operação pode permitir que o doador antecipe a organização patrimonial e ainda conserve a utilização do bem. Entretanto, essa vantagem precisa ser comparada com os custos e limitações criados pela própria transferência.

Antes de assinar, é recomendável esclarecer quem poderá morar no imóvel, quem receberá eventual aluguel, quais serão as responsabilidades por despesas e o que ocorrerá quando o usufruto terminar.

Também é útil discutir previamente quem arcará com ITCMD, escritura e registro. Embora a legislação estabeleça responsabilidades tributárias, as partes costumam precisar organizar entre si o impacto financeiro total da operação.

Se existirem vários imóveis, a análise pode ser realizada individualmente. Nem sempre é necessário ou conveniente doar todo o patrimônio no mesmo momento.

Em patrimônios de valor elevado, comparar diferentes cenários antes da escritura pode evitar decisões difíceis de desfazer posteriormente. O usufruto preserva determinados poderes do doador, mas a nua-propriedade já estará no patrimônio do donatário após a conclusão da transferência.

Por isso, quem deseja conhecer o valor da escritura de doação com reserva de usufruto deve primeiro levantar o valor do imóvel, consultar a tabela do estado, calcular o ITCMD aplicável e solicitar também uma estimativa do Registro de Imóveis, chegando assim a uma previsão muito mais próxima do custo total da operação, continue acompanhando outros artigos do site.