Usucapião de bem imóvel de falecido: como fazer isso?

A usucapião de bem imóvel de falecido é possível, porque a morte do proprietário não impede que um possuidor adquira o imóvel, desde que cumpra o prazo e os requisitos de posse mansa, pacífica e com intenção de dono, pela via judicial ou pelo cartório, com a notificação dos herdeiros, conforme a Lei nº 10.406/2002.

O imóvel de quem morreu passa a integrar a herança, e os herdeiros ou o espólio é que figuram como titulares até a partilha. Por isso, a usucapião exige cuidado com a notificação e com a prova da posse.

Entender como funciona, quanto custa e o que o STJ decide ajuda a regularizar o imóvel sem erros, e é justamente por isso que conhecer a usucapião de bem imóvel de falecido é tão importante. Continue a leitura deste artigo no Cartório Online Brasil e entenda todos os detalhes sobre o assunto.

É possível fazer usucapião quando o dono do imóvel faleceu?

Sim, é possível fazer usucapião quando o dono do imóvel faleceu, desde que o possuidor tenha cumprido o prazo da modalidade, com posse contínua, sem oposição e com intenção de dono, e o pedido pode ser feito na Justiça ou no cartório.

O prazo depende do tipo, e a usucapião extraordinária exige 15 anos, ou 10 anos se o possuidor mora no imóvel ou fez obras de caráter produtivo. A morte do proprietário não zera esse prazo, e o tempo de posse anterior pode contar.

Na via extrajudicial, prevista no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, o pedido é feito por advogado, com ata notarial, planta e memorial descritivo, certidões e a matrícula do imóvel. Como o titular morreu, os herdeiros ou o espólio devem ser notificados, e a certidão de óbito é anexada.

Se os herdeiros concordam, o processo costuma ser mais simples. Se houver impugnação justificada, o pedido vai para a Justiça, e a impugnação sem fundamento não impede o andamento, segundo a Lei 14.382/2022.

Se o dono não deixou herdeiros conhecidos, o caso pode envolver herança jacente, e é preciso orientação de advogado. Imóveis públicos não podem ser usucapidos, e vale conferir na matrícula quem é o titular.

A morte do dono não impede a usucapião, mas exige notificar os herdeiros e provar a posse com intenção de dono

Para provar a posse, são úteis o pagamento de IPTU e de contas, contratos, fotos, benfeitorias e testemunhas. Quanto mais antigos os documentos, mais fácil comprovar o tempo. Confira mais detalhes sobre os documentos para usucapião.

Quanto custa o usucapião pelo Cartório?

O custo total costuma ficar entre R$ 5.000 e R$ 20.000, somando ata notarial, planta e memorial, certidões, emolumentos do registro e honorários.

Alguns levantamentos citam a ata notarial entre R$ 800 e R$ 5.000 e a planta e o memorial entre R$ 1.500 e R$ 8.000. Esses números variam por estado e por imóvel.

Quando o proprietário faleceu, podem surgir custos extras, como certidões de óbito e de inventário e a notificação dos herdeiros, inclusive por edital. Também pode haver gastos com o inventário, se for necessário regularizá-lo.

O que o STJ diz sobre a usucapião entre herdeiros?

O STJ admite que o herdeiro usucapir o imóvel da herança, desde que prove posse exclusiva, com intenção de dono, sem oposição dos demais herdeiros e pelo prazo legal, e o inventário aberto não impede a ação.

No REsp 1.631.859/SP, a Terceira Turma, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, reconheceu que o coerdeiro pode usucapir em nome próprio. O entendimento foi repetido em julgados posteriores, como o AREsp 2.355.307/SP, da Quarta Turma, de 2024.

A regra geral presume que quem ocupa o imóvel o faz em nome de todos os herdeiros, e a usucapião é a exceção. Por isso, não basta morar no imóvel ou ter a chave, e é preciso mostrar que o herdeiro agiu como único dono.

Provas como o pagamento de impostos e de contas, as obras e a ausência de oposição ajudam. A posse exclusiva costuma ser contada a partir do momento em que o herdeiro passa a ocupar o imóvel como dono, que pode coincidir com a morte do último dos pais.

Diante de tudo isso, fica evidente que a usucapião de bem imóvel de falecido é possível, que exige notificar os herdeiros e provar a posse com intenção de dono e que o STJ admite a usucapião entre herdeiros em casos de posse exclusiva.

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